Donation immobilière : ce qu'il faut savoir avant de transmettre un bien

20 août 2026 · 6 min · Par Alain Lerch

Ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas les conseils personnalisés d'un notaire ou d'un conseiller fiscal.

Transmettre un bien immobilier de son vivant plutôt que d'attendre la succession permet souvent d'anticiper, de simplifier les choses pour ses proches et de profiter d'abattements fiscaux réguliers.

Pourquoi envisager une donation de son vivant

Une donation permet d'aider un enfant ou un proche à se loger ou à financer un projet, tout en organisant sa propre succession de son vivant. Elle réduit également la valeur du patrimoine soumis aux droits de succession le jour venu.

Les abattements applicables entre parents et enfants

En ligne directe, chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chacun de ses enfants sans droits de donation à payer (article 779 du Code général des impôts). Cet abattement se renouvelle tous les quinze ans, ce qui permet d'échelonner une transmission dans le temps (article 784 du CGI).

Donation simple ou donation-partage ?

La donation simple avantage un bénéficiaire à un instant donné : les biens donnés doivent en principe être rapportés à la succession du donateur, sauf s'ils ont été donnés expressément hors part successorale (article 843 du Code civil). La donation-partage, elle, répartit un bien entre plusieurs héritiers en même temps et fige sa valeur au jour de l'acte, à condition que tous les héritiers réservataires aient reçu un lot et l'aient accepté (article 1078 du Code civil), ce qui limite les litiges futurs entre héritiers.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété et comment s'applique-t-il à une donation ?

Au-delà de la donation simple ou de la donation-partage, une troisième option mérite d'être connue : le démembrement de propriété. Le droit de propriété se scinde alors en deux : l'usufruit, qui donne le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus (les loyers, par exemple), et la nue-propriété, qui donne le droit d'en disposer sans pouvoir l'utiliser immédiatement. Dans une donation dite « avec réserve d'usufruit », le donateur transmet uniquement la nue-propriété à ses enfants ou à un proche, tout en conservant l'usufruit : il continue d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès, ou jusqu'à un terme fixé à l'avance.

Quel est l'avantage fiscal d'une donation avec réserve d'usufruit ?

Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété transmise, et non sur la valeur totale du bien : plus le donateur est jeune au moment de la donation, plus cette valeur fiscale est réduite, selon un barème fixé par l'article 669 du Code général des impôts en fonction de son âge. Autre avantage : au décès du donateur, l'usufruit s'éteint et rejoint automatiquement la nue-propriété chez les enfants, sans droits de succession supplémentaires à payer sur cette réunion (article 1133 du CGI). Combiné à l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant évoqué plus haut, le démembrement permet souvent de transmettre un bien de valeur plus importante que ce que l'abattement seul autoriserait en pleine propriété.

• Moins de 21 ans révolus : usufruit 90 %, nue-propriété 10 %
• De 21 à 30 ans révolus : usufruit 80 %, nue-propriété 20 %
• De 31 à 40 ans révolus : usufruit 70 %, nue-propriété 30 %
• De 41 à 50 ans révolus : usufruit 60 %, nue-propriété 40 %
• De 51 à 60 ans révolus : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %
• De 61 à 70 ans révolus : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %
• De 71 à 80 ans révolus : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
• De 81 à 90 ans révolus : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %
• Plus de 91 ans : usufruit 10 %, nue-propriété 90 %

Quels sont les cas d'usage concrets du démembrement lors d'une donation ?

• Transmettre la résidence principale tout en continuant à y vivre : les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants mais conservent l'usufruit, donc le droit d'habiter le logement jusqu'à leur décès.
• Transmettre un bien locatif en gardant les revenus : les parents donnent la nue-propriété du bien mis en location et conservent l’usufruit, donc les loyers, comme complément de revenu.
• Réduire le coût fiscal d'une transmission importante : en combinant l'abattement de 100 000 € par enfant avec la valeur réduite de la nue-propriété, il est possible de transmettre un bien de valeur plus élevée sans droits de donation à payer.
• Anticiper une transmission progressive : le démembrement peut aussi s'organiser dès l'achat d'un bien, les enfants achetant la nue-propriété et les parents l'usufruit — une variante différente de la donation, mais qui répond au même objectif de transmission anticipée.

Qui paie l'entretien et les charges pendant le démembrement ?

Le démembrement répartit aussi les charges du bien entre les deux parties. L'usufruitier (souvent le parent donateur) assume l'entretien courant du bien et la taxe foncière, mais pas les grosses réparations, sauf s'il les a rendues nécessaires en négligeant cet entretien courant (article 605 du Code civil). Le nu-propriétaire (souvent l'enfant) prend à sa charge les grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, toitures, ainsi que les murs de soutènement et de clôture (article 606 du Code civil). Cette répartition mérite d'être anticipée avec le notaire au moment de la donation, notamment pour un bien ancien qui nécessitera des travaux importants.

Les démarches à prévoir

La donation d'un bien immobilier passe obligatoirement par un acte notarié, sous peine de nullité (article 931 du Code civil), y compris lorsqu'elle porte sur la seule nue-propriété avec réserve d'usufruit. Le notaire évalue le bien, calcule les droits éventuels et sécurise l'acte. Une estimation fiable de la valeur du bien, réalisée en amont, évite les mauvaises surprises.

Chaque situation familiale et patrimoniale est différente. Alain Lerch peut vous aider à faire estimer votre bien avant d'engager la démarche avec votre notaire.