Vendre un bien reçu en héritage ou en donation : ce qui change fiscalement

6 septembre 2026 · 5 min · Par Alain Lerch

Ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas les conseils personnalisés d'un notaire ou d'un conseiller fiscal.

Vendre un bien reçu par succession ou donation obéit à des règles fiscales particulières, différentes de celles d’un bien acheté directement.

Le prix d'acquisition retenu n'est pas ce que vous avez payé

Pour un bien hérité ou reçu en donation, le prix d'acquisition retenu pour calculer une éventuelle plus-value est la valeur déclarée lors de la succession ou de la donation, et non le prix payé autrefois par le défunt ou le donateur.

Pourquoi une estimation précise compte à ce moment-là

Sous-évaluer le bien lors de la déclaration peut alourdir l'imposition future en cas de revente rapide, tandis qu'une sur-évaluation expose à un risque de redressement. Une estimation réalisée par un professionnel sécurise cette étape.

Les abattements selon le lien de parenté avec le défunt

Avant de payer des droits de succession, chaque héritier bénéficie d'un abattement qui dépend de son lien avec le défunt : 100 000 € pour un enfant ou un parent en ligne directe, 15 932 € pour un frère ou une sœur, 7 967 € pour un neveu ou une nièce (article 779 du Code général des impôts). Un abattement spécifique de 159 325 € s'applique en cas de situation de handicap. Ces abattements se renouvellent tous les quinze ans : les donations passées depuis plus de quinze ans ne sont pas rappelées dans le calcul (article 784 du CGI).

Le barème applicable au-delà de l'abattement

Pour la part qui dépasse l'abattement, en ligne directe, les droits sont calculés selon un barème progressif : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % jusqu'à 552 324 €, 30 % jusqu'à 902 838 €, 40 % jusqu'à 1 805 677 €, puis 45 % au-delà (article 777 du CGI, tableau I).

Un abattement de 20 % sur la résidence principale

Si le bien constituait la résidence principale du défunt et qu'il était, au jour du décès, également occupé par le conjoint survivant, le partenaire de Pacs ou un enfant mineur, un abattement supplémentaire de 20 % s'applique sur sa valeur pour le calcul des droits de succession (article 764 bis du CGI).

Vendre à plusieurs héritiers : l'indivision

Lorsqu'un bien est détenu en indivision, sa vente nécessite en principe l'accord de tous les indivisaires (l'article 815-3 du Code civil ne prévoit la majorité des deux tiers que pour les actes de gestion courante, pas pour la vente). Si un ou plusieurs indivisaires s'opposent ou restent silencieux, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent, via un notaire, demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente (article 815-5-1 du Code civil).

Ce qu'un accompagnement change

Un conseiller immobilier qui travaille en lien avec votre notaire peut faciliter les échanges entre héritiers, proposer une estimation fiable et sécuriser la vente jusqu’à la signature.