Donation immobilière : ce qu'il faut savoir avant de transmettre un bien

20 août 2026 · 5 min · Par Alain Lerch

Ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas les conseils personnalisés d'un notaire ou d'un conseiller fiscal.

Transmettre un bien immobilier de son vivant plutôt que d'attendre la succession permet souvent d'anticiper, de simplifier les choses pour ses proches et de profiter d'abattements fiscaux réguliers.

Pourquoi envisager une donation de son vivant

Une donation permet d'aider un enfant ou un proche à se loger ou à financer un projet, tout en organisant sa propre succession de son vivant. Elle réduit également la valeur du patrimoine soumis aux droits de succession le jour venu.

Les abattements applicables entre parents et enfants

En ligne directe, chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chacun de ses enfants sans droits de donation à payer (article 779 du Code général des impôts). Cet abattement se renouvelle tous les quinze ans, ce qui permet d'échelonner une transmission dans le temps (article 784 du CGI).

Donation simple ou donation-partage ?

La donation simple avantage un bénéficiaire à un instant donné : les biens donnés doivent en principe être rapportés à la succession du donateur, sauf s'ils ont été donnés expressément hors part successorale (article 843 du Code civil). La donation-partage, elle, répartit un bien entre plusieurs héritiers en même temps et fige sa valeur au jour de l'acte, à condition que tous les héritiers réservataires aient reçu un lot et l'aient accepté (article 1078 du Code civil), ce qui limite les litiges futurs entre héritiers.

Les démarches à prévoir

La donation d'un bien immobilier passe obligatoirement par un acte notarié, sous peine de nullité (article 931 du Code civil). Le notaire évalue le bien, calcule les droits éventuels et sécurise l'acte. Une estimation fiable de la valeur du bien, réalisée en amont, évite les mauvaises surprises.

Chaque situation familiale et patrimoniale est différente. Alain Lerch peut vous aider à faire estimer votre bien avant d'engager la démarche avec votre notaire.